최근 정부의 가계부채 관리 강화 기조 속에서 '내 집 마련'을 꿈꾸는 무주택 실수요자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 특히 생애 단 한 번 주어지는 '생애최초 주택구입자금 대출'은 많은 이들에게 희망의 사다리로 여겨지지만, 잦은 정책 변경과 복잡한 요건으로 인해 혼란을 겪는 경우가 부지기수다.

이에 본지는 금융 전문가 '숑군(숑군TV)'이 분석한 최신 대출 트렌드와 10월 15일 이후 달라진 규제, 그리고 실수요자들이 반드시 알아야 할 생애최초 대출의 핵심 전략을 정리했다.

'생애최초'의 진정한 의미와 강화된 규제

"대출은 돈을 빌리는 것이 아니라 시간을 사는 것이다."

금융 전문가 숑군은 대출의 본질을 이렇게 정의했다. 국가가 좋은 조건으로 시간을 살 수 있는 기회를 주는 것이 바로 '생애최초 대출'이지만, 최근 그 문턱은 확연히 높아졌다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 자격 요건이다. 생애최초 대출은 대출 신청자 본인뿐만 아니라 주민등록등본상 세대원 전원이 과거에 단 한 번도 주택을 소유한 사실이 없어야 가능하다.  만약 부모님과 함께 거주 중인데 부모님이 유주택 이력이 있다면, 세대 분리를 통해 독립된 세대를 구성해야만 자격이 주어진다. 

또한, 분양권이나 재개발 입주권 역시 주택 수에 포함된다는 점을 명심해야 한다. 특히 지난 10월 15일 이후 규제가 강화되면서 수도권 및 규제지역(서울 및 경기 일부)의 LTV(주택담보대출비율)는 기존 80%에서 70%로 축소됐다.

또한 대출 실행일로부터 6개월 이내에 해당 주택에 전입해야 하는 의무가 생겼다. 다만 이는 잔금 시점에 즉시 입주해야 하는 것은 아니므로, 6개월이라는 시간을 활용해 기존 세입자 퇴거 시점을 조율하는 등 전략적인 접근이 가능하다.

대출 한도 6억 원, 내 연봉은 얼마여야 하나?

수도권 주택 구입 시 생애최초 대출 한도는 최대 6억 원으로 제한된다. 그렇다면 6억 원을 꽉 채워 받기 위해서는 소득이 얼마나 필요할까?

전문가 분석에 따르면, 다른 대출이 없다는 가정하에 연봉(부부 합산) 약 1억 원이 되어야 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 충족하며 6억 원 대출이 가능하다.  대출금액별 필요 연봉은 대략 다음과 같다.

• 6억 원 대출 시 : 연봉 약 1억 원 필요
• 4억 원 대출 시 : 연봉 약 6,500만 원 필요
• 2억 원 대출 시 : 연봉 약 3,300만 원 필요

만약 고소득자임에도 대출 한도 제한(6억 원)으로 인해 DSR 여력이 남는다면, 이를 활용해 신용대출 등 추가 자금 조달이 가능하다는 점도 놓쳐선 안 될 팁이다.

은행 상품 vs 정책 자금, 나에게 맞는 선택은?

대출 상품은 크게 '일반 은행 상품'과 '정책 금융 상품(디딤돌, 보금자리론)'으로 나뉜다. 자신의 상황에 맞춰 유리한 상품을 선택해야 한다.

• 은행권 상품 : 소득 제한과 주택 가격 제한이 없다는 장점이 있다. 다만 DSR 규제(40%)를 엄격히 적용받으므로, 소득이 높거나 고가 주택을 매입하려는 경우 유리하다.
• 정책 금융 상품 : DSR 규제를 적용받지 않아 소득 대비 대출 한도가 넉넉하다. 하지만 소득 요건(디딤돌: 신혼 8,500만 원 이하 등)과 주택 가격 요건(5~6억 원 이하)이 까다롭다.

예를 들어 부부 합산 소득이 9,000만 원이라면 디딤돌 대출은 이용할 수 없어 은행권 대출을 이용해야 한다.

모르면 후회, 숨은 이력 확인 필수

본인이 생애최초 대상자인지 확신이 서지 않는다면 '청약홈'이나 '인터넷 등기소'를 통해 과거 주택 소유 이력을 반드시 조회해봐야 한다. 본인도 모르는 사이 어릴 때 부모님으로부터 상속받았다가 매도된 지분 등이 뒤늦게 발견되어 대출이 거절되는 사례가 빈번하기 때문이다.

현재 시장 상황에 대해 숑군은 "10월 15일 규제 이후 갈아타기 수요는 주춤해졌지만, 무주택 생애최초 대상자들에게는 오히려 기회의 장이 열렸다"고 분석했다. 특히 그는 가성비가 좋은 8~10억 원대 아파트 구간을 공략할 것을 조언하며, 정확한 정보 확인과 발 빠른 움직임이 필요한 시점임을 강조했다.